Avalúo de proyectos en construcción



Es normal que las entidades financieras pidan a sus avaluadores examinar el avance de un proyecto en construcción a fin de determinar el valor de la garantía y poder hacer los desembolsos solicitados de un préstamo al constructor. Estos avances de dinero generalmente se aplican sobre el lote y la construcción avanzada en el sitio. No se tiene en cuenta los inventarios de almacén, ni los anticipos de contratos o materias primas fuera de la obra. La entidad financiera considera que la garantía está constituida por los materiales ensamblados en la obra y no por los materiales en inventario o en anticipo. Más aún no importa para ello si el constructor los debe o los ha cancelado con otros créditos. Lo que importa es la adición de garantía al lote.

Normalmente la entidad financiera exige al constructor la presentación de un presupuesto de construcción con análisis de precios unitarios distribuido en capítulos.

Los pasos a seguir por el avaluador son los siguientes:

a) Se define el prototipo de proyecto a avaluar: estrato, tamaño, altura, nivel de acabados, etc.

b) Se obtiene el costo directo de diferentes fuentes: Cámaras de la construcción u otros presupuestadores. Este dato se compara con el presupuesto entregado por el constructor a la entidad financiera el cual debe ser actualizado a la fecha ya que generalmente lo han entregado a un tiempo antes de iniciarse la construcción. Se puede también solicitar al constructor una actualización de dicho presupuesto con el cual seguramente está trabajando.

c) Se inspecciona en la obra el porcentaje de avance de cada capítulo. Ejemplo: la estructura lleva el 80% de avance, las instalaciones hidráulicas el 30%, las eléctricas el 20%, la mampostería un 15%, etc. Estos porcentajes de avance se ponderan por el peso que tiene el capítulo dentro de los costos directos.

d) Se puede solicitar al constructor los datos de inversión por capítulo informando si son anticipos o avances, sin importar si han sido o no pagados, lo que importa es que estén colocados en la obra. Es conveniente esta información ya que el avaluador muchas veces no está enterado de todos los pormenores de la construcción.

e) Se calcula el avance según el constructor y según los datos que observa el avaluador. Se aplica el porcentaje de avance por capítulos al presupuesto del proyecto aprobado por la entidad financiera.

f) Una vez determinado el avance en los costos directos, es decir la inversión en materiales, mano de obra y equipo, se calculan los costos indirectos requeridos para llegar a este estado de la obra. Estos costos indirectos serían:
  • Planos arquitectónicos
  • Estudios iniciales: mercado, factibilidad, suelos, cálculos estructurales, planos hidráulicos y eléctricos.
  • Licencia de construcción pagada.
  • Impuesto predial pagado.
  • Seguros y pólizas pagadas.
  • Honorarios de construcción causados según avance.
  • Honorarios de interventoría causados según avance.
  • Otros costos indirectos causados.
g) Se debe ahora considerar un porcentaje de costos administrativos o de oficina. Se recomienda utilizar el 5% de los costos directos que se tienen de avance como costos administrativos.

h) Es muy probable que durante el avance de la obra se hayan iniciado los costos de la venta, como publicidad y comisiones. No se deben considerar como garantía ya que solo hasta las escrituras las ventas quedarían en firme. Solamente incluir los costos legales de venta como Reglamento de Propiedad Horizontal y similares.

i) Los costos financieros no suelen ser aceptados por los bancos como garantía durante el avance de la construcción. Estos costos son garantía únicamente cuando se termina la construcción y se realizan las ventas, con lo cual se trasladan al comprador y son incorporados dentro del valor de los inmuebles terminados.

j) Se suma el valor del lote por el avalúo actual.

k) La sumatoria es el resultado del valor de la construcción en proceso.