El método de Ross nos permite depreciar por edad una construcción. Pero con la misma edad es posible que una construcción esté mejor conservada que otra. El estado de conservación lo verifica el avaluador mediante la visita ocular. No se debe dejar llevar por las apariencias, ya que existen elementos constructivos que inducen a pensar que la construcción está en grave deterioro y solamente se trata de reparaciones menores. Un breve repaso de los costos de construcción o reparación nos puede indicar cómo calificar una construcción usada:
a) REPARACIONES MENORES: estas reparaciones consisten en la pintura general, en el arreglo de la fachada (si son casas), enchapes de baño y cocinas, estado de los pisos (enchapes o madera, tapete, etc.), humedades, impermeabilización de cubiertas, arreglo de equipos de cocina o electrodomésticos incluidos en el inmueble.
b) REPARACIONES MEDIANAS: Se trata de instalaciones hidráulicas, sanitarias o eléctricas. Reparaciones de cielorrasos o cambio de pisos. Cambio de aparatos sanitarios y de cocina. Cambio de enchapes de baños y cocinas. Severas filtraciones de humedades o en la cubierta. Cambio de algunos muros o enlucidos.
c) REPARACIONEDS IMPORTANTES: Se trata de daños en la cubierta o en la estructura y cimentación de la edificación. Rehacer la mampostería o muros. Cambio total de las instalaciones hidráulicas o sanitarias. Fallas en la cimentación, hundimiento de pisos o peligros en la estructura.
Heidecke propone una tabla para adicionar una depreciación por mal estado de conservación. Esta depreciación se añade a la depreciación por edad encontrada por el método de Ross.
ESTADO (CALIFICACIÓN) | CONDICIONES FÍSICAS | CLASIFICACIÓN | COEFICIENTE |
1 | Nuevo, no requiere reparación | Optimo | 0.00 |
1.5 | | Muy bueno | 0.03 |
2 | Requiere reparaciones de poca importancia | Bueno | 2.52 |
2.5 | | Intermedio | 8.09 |
3 | Necesita reparaciones sencillas | Regular | 18.10 |
3.5 | | Deficiente | 33.20 |
4 | Necesita importantes reparaciones | Malo | 52.60 |
4.5 | | Muy malo | 72.20 |
5 | Para demolición | Sin valor | 100.00 |
