Consiste en estimar el valor de un inmueble a partir de la oferta en venta de propiedades similares, para ello es necesario disponer de bienes similares al que es objeto de tasación, a los que se les conoce habitualmente como muestras o testigos; comparables.
El Lote de muestra o testigo, son inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.
Por otro lado, también es necesario definir el Lote Tipo. En un barrio o en un sector de la ciudad existe un Lote Típico, es decir aquel que más se repite y que podría definirse como el Lote Modal de la Zona. Recuérdese que la Moda Estadística es el elemento que más se repite. Moda y típico sería aquí lo mismo. Para investigar el lote tipo de una zona, basta con acudir a las cartas catastrales de la ciudad o del organismo de Planeación. Sin embargo, con un recorrido de la cuadra, barrio o sector es muy fácil identificar cual es el tamaño, frente, fondo, etc.., del Lote Tipo.
La diferencia más significativa entre esta metodología y otras, es que se parte de precios conocidos a través del estudio de mercado; de forma que se ajusta a las características propias del inmueble objeto a tasar, siendo ésta, la mayor fortaleza de este método, ya que no se puede desvirtuar el resultado.
Una de las limitaciones que presenta el método comparativo es la imposibilidad de utilizarlo en tasaciones de inmuebles de los que no exista mercado; o bien que el mismo sea muy restringido.
En relación con los estudios de mercado locales, los pasos a seguir en la ejecución del método comparativo, serán:
- Estudio de mercado: Recolección de información de inmuebles de similares características cualitativas y económicas del objeto a tasar. Para lo cual, lo ideal es poder obtener una gran cantidad de información, lo cual resulta excesivamente costoso. Debiéndose delimitar un número de muestra en función al propósito del avaluó. Pudiendo ser un muestreo amplio o un muestreo reducido.
- Seleccionar de la información obtenida, a través de muestras o testigos del mercado, una muestra representativa de los precios de los inmuebles comparables al que se tasa (corrigiendo o desechando las desviaciones producidas por precios anormales o datos no comparables).
- Homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del inmueble objeto de tasación.
- Asignar el valor al inmueble.
