Es la herramienta primordial para realizar una correcta valoración a través de este método. Si el valor buscado es, o tiene como referencia el de mercado habrá que conocer éste; y para ello se realizará un estudio del mismo recopilando la información que se considere relevante y explicativa del valor. En un estudio de mercado no solo se incluyen los denominados comparables, sino que se analiza con detalle el mercado en su conjunto: oferta y demanda, perspectivas de evolución de los precios, situación económico urbanística o económico-agraria actual, etc., y todos aquellos parámetros que faciliten el entendimiento de los valores y ofrezcan una visión de conjunto de mercado inmobiliario, con la vista puesta en la posible evolución del valor del inmueble a tasar.
Desde un punto de vista práctico, algunos factores que el perito debe tener en cuenta, para incluir o rechazar la información obtenida en los estudios de mercado son:
- Que el comprador y el vendedor se muevan por su propio interés y no se trate de una venta o compra forzada.
- Que las partes dispongan de un tiempo suficiente para negociar la venta, teniendo en cuenta la naturaleza del inmueble y la naturaleza del mercado.
- Que comprador y vendedor estén bien informados y actúen con prudencia.
- Que el inmueble pueda darse a conocer libremente en el mercado mediante una publicidad razonable (en suma, que los potenciales compradores puedan conocer la oferta).
- Que no se tengan en cuenta las posibles ofertas adicionales de un “comprador con interés especial”. Es decir, se trata de ventas efectivas, si bien es cierto que estos valores son muy difíciles de encontrar en el sector rural, para efectos de la tasación se podrá utilizar ofertas en firme siempre y cuando se corrija esta oferta con el precio. Obviamente esta relación se encuentra muy marcada por la situación económica general, y del mercado inmobiliario en particular.
La información que se debe consultar durante el desarrollo del estudio de mercado es:
- Datos: de transacción de oferta, de avisos, de publicaciones, etc.
- Fuente de información: catastro, periódicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados, revistas, investigaciones privadas, etc.
- Localización: Dirección exacta, barrio, estrato, uso del predio, distancia a la esquina, centro comercial, servicios del área, transporte, vías de acceso.
- Dimensiones: frente, fondo, área, regularidad.
- Precio y condiciones de venta.
