Fe: Fondo equivalente
S: Área o superficie del lote
A: Frente del lote
Para comprender de mejor manera, el cálculo del factor de forma, se analiza 8 posibles casos. Por hipótesis todos los ejemplos tienen un frente tipo (Ar = 10 metros), un precio tipo (Qm = $100/m2), un fondo tipo mínimo (Mi = 20 metros) y fondo tipo máximo (Ma = 40 m.) Se aplica para el fondo el criterio IBAPE con las ecuaciones de Harper.
Para cada caso se construirá una tabla con las siguientes columnas:
- Número del caso analizado
- Frente del lote (a)
- Área o superficie del lote (S)
- Fondo equivalente (Fe)
- Cálculo del factor de fondo por criterio IBAPE - Harper. Se aplica sobre el fondo equivalente calculado en la anterior columna.
- Cálculo del factor de frente.
- Dato resultante final: multiplicando el precio tipo (Qm) por los factores de frente y fondo. Valor final = Qm x Factor de frente x Factor de fondo
Tabla 2. Estudio de influencia de la forma de 8 lotes distintos.
Caso 1: Es un terreno triangular con buen frente. Su resultado ($96/m2) es casi similar al lote tipo. Lo que pierde con el fondo equivalente calculado lo gana por el buen frente.
Caso 2: Es el mismo terreno triangular anterior con un pequeño frente que escasamente sirve de acceso. Como resultado se reduce el precio a 60/m2.
Caso 3: Es un terreno en el interior de la manzana. Puede servir para parqueadero o para construcciones interiores. Tiene un frente pequeño que apenas le permite acceso vehicular desde la calle. El valor sería $60/m2.
Caso 4: Es similar al caso 3 pero con un frente amplio, mejor que el del lote tipo. Podría servir para una edificación con buena área interna (para parqueo o zonas verdes). Por ello lo que pierde por la irregularidad a través del fondo equivalente, lo mejora con el frente. Aun así, el resultado es $ 79/m2, inferior al lote tipo que vale $100/m2.
Caso 5: Es el mismo lote del caso 4 pero invertido de tal manera que ahora el frente es lo que tenía en la parte posterior. Este lote mejora frente al lote tipo dado su gran frente y se valora en $119/m2.
Caso 6: Es un lote trapezoidal con muy buen frente que le hace mejorar el precio tipo llegando a $119/m2.
Caso 7: Es el mismo caso 6 pero invertido. El frente estrecho obliga a aplicar una reducción. Asimismo, el fondo equivalente lo desmejora. Como resultado el lote vale $60/m2. El caso 6 y 7 muestra dos lotes con la misma área y forma, pero su situación frente a la calle es inversa y mientras el caso 6 vale 119/m2, el caso 7 se reduce a la mitad.
Caso 8: Es un paralelogramo con frente (medido en proyección) de 9 metros, ligeramente inferior al lote tipo. Se reduce apenas a 97/m2.
En el IBAPE se anota muy acertadamente que aunque el precio resultante de los casos 2, 3 y 7 son similares, el precio no debe ser igual. El terreno del caso 7 podría ser mucho mejor aprovechado que el lote 2, especialmente porque tiene un frente más razonable.
