Método de la Línea Recta


Consiste en considerar la depreciación como función lineal de la edad del inmueble con variación uniforme a lo largo de su vida útil. Denominado D a la depreciación en términos porcentuales que se debe aplicar a la parte “depreciable”, E a la edad de la construcción y Vt a la vida técnica o útil de la construcción, tendremos la siguiente ecuación o relación:

D = E/Vt

Puede verse en el gráfico siguiente, la depreciación en línea recta que inicia en 100%, el valor depreciable (Vd) en el año en el cual Vn = Vd + Vr, o sea que el valor a nuevo (Vn) es igual al valor depreciable (Vd) más el valor residual (Vr) al final de la vida útil. El Vd va disminuyendo de acuerdo a la depreciación D de manera uniforme hasta llegar a un valor cero en el último año de su vida útil, donde solo queda el valor residual. El valor en un momento dado (Vx) es el valor depreciado en el año “x” donde tiene la edad “x”.


Gráfico 4. Método de la línea recta


Ejemplos

a) Utilizando vida técnica de 50 años, la depreciación a 10 años sería: D = 10/50 = 20%.

b) La depreciación a 20 años sería: D = 20/50 = 40%

c) La depreciación a 35 años sería: D = 35/50 = 70%

Como variante del método de línea recta existe la LINEA QUEBRADA, en el cual la vida útil es subdividida en períodos en los cuales la depreciación se mantiene uniforme, pero variando de un periodo a otro por la ocurrencia de hechos (reformas, desgastes graves) que pueden acelerar o retardar la depreciación. Este método lo representamos en el gráfico siguiente, obsérvese que el valor depreciable (Vd) desciende cada 5 años, de tal manera que entre los años 5 y 10 se mantiene el valor en el 93% del valor con una depreciación igual del 7% para los 5 años. Así sucesivamente cada 5 años. Si se hacen reformas la depreciación se podría retardar por unos años más hasta caer al punto que debía tener de acuerdo con la línea recta. El valor residual seguirá siendo el piso hasta donde se deprecia el bien inmueble.

Gráfico 5. Variante del método de la línea recta


Aun así, este método tiene el problema de que acelera mucho la depreciación en los años iniciales y no se compadece con la realidad de los inmuebles que durante los primeros 10 o 15 años la verdadera depreciación es muy baja, ya que el uso y estado de conservación lo acercan mucho al inmueble nuevo. Una vivienda u oficina de solo 3 años es prácticamente nueva y sería mucho aplicarle la depreciación del 6% esperado según este método lineal.