El mercado no paga lo mismo por un lote que tiene muy buen frente sobre una calle principal que por otro que tiene escaso frente. Asimismo, el mercado prefiere un lote con poca profundidad desde la calle. Aquellos con mucha profundidad tienen menor utilización en la construcción y por tanto la demanda pagará menos.
Este factor se calcula considerando, los criterios de Hoffman, Harper, 1/3 – 2/3 y el de Ibape.
Criterio Ibape. – Considera un fondo tipo mínimo (Mi) y un fondo tipo máximo (Ma), con lo cual genera una gráfica compuesta por cinco tramos. El lote de estudio se compararía con los tramos de la gráfica y según el resultado se aplicaría una fórmula de acuerdo al tipo de criterio seleccionado como Hoffman, Harper o 1/3 – 2/3.
En la gráfica anterior se muestra el criterio del IBAPE. La curva tiene 5 tramos, en cada uno de los cuales se aplica una formula diferente. La parte alta de la curva semeja una planicie o meseta, tramo C-D, en el cual el factor es 1.0, o sea que se aplica el valor del lote tipo. En el eje horizontal de la gráfica, observamos que corresponde a los puntos Mi y Ma, que significa el fondo tipo Mínimo (Mi) y el fondo tipo Máximo (Ma). Según la zona o sector de la ciudad, el lote tipo tiene un rango estadístico. Este rango es Mi y Ma. No se aplica pues para el lote tipo una medida exacta sino un rango entre Mi y Ma que debe definir el avaluador en base a la experiencia o a los datos de catastro.
Tramo I.- Corresponde a un lote de escasa profundidad (Menos que la mitad del fondo tipo mínimo (Mi/2)). El factor concierne al tramo AB de la curva y se lo calcula con la siguiente fórmula:
En donde:
Mi: Fondo tipo mínimo
m: dependiendo el criterio es:
Según Harper m es igual a 0.5.
Según Hoffman m es igual a 0.415
Tramo II.- Corresponde a un lote cuya longitud de fondo se encuentra entre la mitad del fondo mínimo (Mi/2) y el fondo tipo mínimo (Mi). El factor concierne al tramo DE de la curva y se lo calcula con la siguiente fórmula:
En donde:
X: corresponde a la longitud del fondo del lote que se está analizando.
Mi: Fondo tipo mínimo
m dependiendo el criterio es:
Según Harper m es igual a 0.5.
Según Hoffman m es igual a 0.415
Según Harper m es igual a 0.5.
Según Hoffman m es igual a 0.415
Tramo III. - Corresponde a un lote cuya longitud de fondo se encuentra entre el fondo tipo mínimo (Mi) y el fondo tipo máximo (Ma). La parte alta de la curva semeja una planicie o meseta, tramo C-D, en el cual el factor es 1.0.
Tramo IV. - Corresponde a un lote cuya longitud de fondo se encuentra entre el fondo máximo (Ma) y dos veces el fondo máximo (2Ma). El factor concierne al tramo DE de la curva y se lo calcula con la siguiente fórmula:
En donde:
X: corresponde a la longitud del fondo del lote que se está analizando.
Ma: Fondo tipo máximo
m dependiendo el criterio es:
Según Harper m es igual a 0.5.
Según Hoffman m es igual a 0.415
Tramo V.- Corresponde a un lote de mayor profundidad (Más que el doble del fondo tipo máximo (2Ma)). El factor concierne al tramo EF de la curva y se lo calcula con la siguiente fórmula:
En donde:
Ma: Fondo tipo máximo.
m: dependiendo el criterio es:
Según Harper m es igual a 0.5
Según Hoffman m es igual a 0.415
