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Es necesario complementar el análisis del método residual hecho por el procedimiento anterior, ya que el valor de “alfa” puede ser difícil de obtener. Entonces se puede aplicar el procedimiento que utiliza el constructor para hacer su análisis de factibilidad económica con el fin de determinar si justifica comprar el terreno al precio que se le solicita.
Para ello debemos partir del conocimiento de los costos de construcción a nuevo. Se establece el área total construible, el costo de la construcción partiendo del costo directo y demás costos indirectos y se compara con el valor esperado de ventas. La diferencia entre costos totales y ventas totales se denomina MARGEN DE OPERACIÓN. Este margen incluye el valor del lote urbanizado y la utilidad del constructor.
Normalmente los Costos Totales de un proyecto oscilan entre el 65% y 75% del valor de ventas, por lo cual el margen oscila entre el 25% y 35% de las ventas. Si este margen se divide en dos, entre el aportante del capital o constructor y el lote o dueño de la tierra, la incidencia del lote estaría entre 12.5% y 17.5%.
Ejemplo: Para desarrollar un ejemplo con el concepto del margen del constructor, podemos partir del ejemplo anteriormente descrito.
¿Cuál será el valor máximo aceptable por un terreno de 800 m2, que tiene un índice de ocupación según normas de 45%, altura máxima por normas de 7 pisos (K=0.8), precio vendible de la zona a USD $960/m2?
Área construida máxima: 800 m2 * 0.45 * 7 = 2520 m2.
Área útil vendible: 2520 m2 * 0.8 = 2016 m2.
Valor de ventas: USD $960/m2 * 2016 m2 = USD $1,935,360.00 (Este dato incluye garajes)
Costo de la construcción: Costo directo = USD $432/m2.
Multiplicador del costo: 1.45 (Se lo obtiene con la siguiente tabla).
Tabla 12. Multiplicador del costo directo para llegar al costo total de la construcción
DESCRIPCIÓN COSTO DIRECTO | MULTIPLICADOR DEL COSTO DIRECTO PARA LLEGAR AL COSTO TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN |
Vivienda Popular (VIS) | 1.3 |
Vivienda Media | 1.35 |
Vivienda Media Alta | 1.4 |
Vivienda Alta | 1.45 |
Oficinas rango medio | 1.4 |
Oficinas rango alto | 1.5 |
Bodegas | 1.4 |
Tabla 13. Costo total de la construcción
COSTO | PONDERACIÓN |
Costo Directo | 45% |
Costo Indirecto | 8% |
Costos Generales | 7.5% |
Costos Financieros | 10% |
Costo Total de Construcción | 71% |
Lote Urbanizado | 14% |
Utilidad | 15% |
Precio Venta | 100% |
Costo Total: USD $432 * 1.45 = USD $626.4/m2.
Costo Total de construcción: USD $626.4/m2 * 2520m2 = USD $1,578.528.00
Margen operacional: Valor de las ventas – costo de la construcción
Margen operacional = USD $1,935,360.00 - USD $1,578.528.00 = USD $356,832.00
Utilidad esperada 15% = USD $356,832.00 * 0.15 = USD $53,524.80
Valor esperado del lote: USD $356,832.00 - USD $53,524.80 = USD $303,307.20
Valor esperado del lote: USD $303,307.20/800 m2 = USD $379.13/m2
