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- Se determina el terreno neto urbanizable.Ø Se conocen los aislamientos laterales, posterior y retiro o antejardín anterior.
- Se halla el Índice de ocupación IO máximo aceptable
IO = Área construida en primer piso/ Área del terreno urbanizado
- Se define la altura o número de pisos construible. Debe tenerse en cuenta si se trata de pisos útiles o pisos para equipamiento comunal.
- El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el Índice de Ocupación (IO) al terreno, se multiplica por el número de pisos. El resultado es el área construida total sin incluir sótanos.
- El área total construida se puede multiplicar por K y se obtiene el área útil vendible.
Tabla 11. Valores de K (Área útil vendible)
Descripción | Valor de K |
Vivienda popular | 0.9 |
Vivienda media baja | 0.9 |
Vivienda media | 0.85 |
Vivienda media alta | 0.85 |
Vivienda alta | 0.8 |
Oficinas rango medio | 0.8 |
Oficinas rango alto | 0.75 |
Vivienda unifamiliar | 1 |
Bodegas | 1 |
2. Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto multiplicando el área útil vendible por el precio por m2 esperado de ventas según el mercado actual. Puede hacerse el cálculo por usos: locales, oficinas, vivienda, garajes cubiertos.
3. Se define un rango para el factor “alfa” o incidencia del suelo en el proyecto. Debe tenerse en cuenta que “alfa” disminuye de acuerdo al estrato y es inverso a la cantidad de construcción. En los estratos bajos “alfa” vale menos. En los altos índices de construcción “alfa” vale menos. Asimismo, en las oficinas, locales y bodegas, “alfa” vale más que en la vivienda.
Ejemplo: Si un terreno vale 100 y encima se hace un proyecto que se vende en 1000, la incidencia (FACTOR ALFA) sería 10%.
4. Se aplica el resultado de “Alfa” a valor esperado de las ventas. Este será el valor máximo aceptable por la demanda para el lote urbanizado.
V = α * K * P * IC
En donde:
V: valor del terreno por m2 urbanizado
α: factor alfa
K: porcentaje vendible o área útil construida
P: precio de venta por m2 útil construido.
IC: Índice de construcción.
Ejemplo: ¿Cuál será el valor máximo aceptable por un terreno de 800 m2, que tiene un índice de ocupación según normas de 45%, altura máxima por normas de 7 pisos (K=0.8), precio vendible de la zona a USD $960/m2?
Área construida máxima: 800 m2 * 0.45 * 7 = 2520 m2.
Área útil vendible: 2520 m2 * 0.8 = 2016 m2.
Valor de ventas: USD $960/m2 * 2016 m2 = USD $1,935,360.00 (Este dato incluye garajes)
Rango de incidencia “alfa”: entre 0.14 y 0.17. Aplicaremos 0.155
Valor máximo del terreno: 0.155 * USD $$1,935,360.00 = USD $299,980.00
Precio unitario máximo del terreno: USD $299,980.00/ 800 m2 = USD $374.98/m2
