En este método se trata sobre el procedimiento para llegar al valor del lote a partir del precio total del inmueble, reduciendo el costo de la construcción, o sea encontrando el lote urbanizado como residuo, razón por la cual se llama Método Residual.
El método también permite determinar el valor de las ventas y aplicando un factor de incidencia de la tierra se puede calcular el valor máximo que soportaría el lote. En este caso se deduce el valor del lote por el Potencial de Desarrollo que podría tener de acuerdo con las normas o reglamentación urbana.
El Método Residual en los ejercicios de valoración se divide en Método Residual Estático y Método Residual Dinámico. El Método Dinámico utiliza flujos de fondos del negocio inmobiliario, del hotel, del centro comercial o del inmueble productor de renta que se valora. Proyecta ingresos y egresos en el tiempo y los trae a una tasa de valor presente. Estima la utilidad del inversionista o promotor mediante la aplicación de una TIR (Tasa Interna de Retorno) y lo que resta en Valor Presente corresponde al valor del terreno. Este método es de más difícil aplicación y tiene los problemas de la determinación del periodo y la tasa de capitalización. Es conveniente utilizarlo en inmuebles-negocio tales como hoteles, estaciones de servicio, centros comerciales, etc.
El método residual estático se acomoda mejor a los datos disponibles del avaluador y es mejor para lotes de viviendas, oficinas y bodegas industriales.
Para aplicar el método el avaluador debe conocer muy bien al sector de la construcción y estar bien enterado de los ciclos económicos para aplicar el Método Residual. Pero el resultado es mejor que el Método Comparativo que puede inducir a muchos errores cuando no hay transacciones comparables.
La clave es conocer qué nos permite la norma (Reglamentación urbana), como se aplica la norma (arquitectura), cuáles son los costos de construcción (presupuestos de edificación), a cómo se puede vender (conocimientos inmobiliarios) y cual puede ser la utilidad esperada (estudio de factibilidad). Es pues un estudio interdisciplinario que requiere mucha información y conocimientos.
El procedimiento que se debe seguir es el siguiente:
