Generalmente al avaluador se le presenta permanentemente la necesidad de avaluar construcciones ya existentes que tienen uso de varios años y presentan mejor o peor estado de conservación. Son edificaciones usadas que pierden con el tiempo valor y por tanto se aplican diferentes métodos de depreciación para llegar al valor actual o presente.
El punto de partida será siempre determinar el Valor de Reposición o Valor de Construirlo Nuevo. Cuando no es posible determinar el mismo tipo de construcción y de acabado dado que la construcción es muy vieja y ya no se utilizan los materiales y sistemas constructivos de antaño, entonces se aplica el valor de sustitución, es decir se identifica con la construcción actual o moderna más semejante por la cual se podría sustituir en caso que se quiera reemplazar por otra nueva similar. En este segundo caso se determinará el tipo de construcción nueva que reemplazaría la usada o vieja que estamos avaluando.
Tanto el valor de reposición como el valor de sustitución parten del avalúo de la construcción nueva. El avalúo de la construcción usada parte del valor determinado para la construcción nueva y aplica un factor de Depreciación de acuerdo con los diferentes métodos, de tal manera que el valor actual será igual a la construcción depreciada más un valor residual esperado.
Está relación se presenta a continuación:
Vd = Vn [R + (1 - R) (1 – D)]
Siendo Vd el valor depreciado o valor de la construcción usada, Vn el valor nuevo o costo de reposición, R el porcentaje no depreciable o residuo, (1-R) el porcentaje depreciable, y D el porcentaje que se aplica por depreciación. Se entiende por porcentaje no depreciable o residuo la parte de la construcción que se puede rescatar al final de su vida útil. En un apartamento podría ser la parte rescatable de la construcción al final. Como rescatable podría entenderse el valor de la demolición o un valor de salvamento de lo que resta al final de la vida útil.
